Hướng dẫn cách tính đơn giá xây nhà

Câu hỏi thường trực của hầu hết các gia đình có kế hoạch xây nhà, hoặc chuẩn bị xây nhà, sửa chữa cải tạo nhà đều là: Xây sửa nhà mình hết bao nhiêu tiền hay chi phí xây dựng nhà là bao nhiêu? Làm sao để tự tính được đơn giá xây nhà? 

Chi phí xây dựng nhà (CPxd) = Đơn giá xây nhà x Diện tích sàn xây dựng

Như vậy, câu trả lời cho CPxd chỉ nằm trong 2 việc:

  • Một là, chúng ta đi tìm câu trả lời cho câu hỏi “Mất bao nhiêu tiền cho 1m2 diện tích sàn xây dựng”, đó chính là đơn giá xây nhà.
  • Hai là, diện tích sàn xây dựng của ngôi nhà là bao nhiêu. Trong phạm vi bài này chúng tôi xin đề cập đến đơn giá xây nhà. Còn diện tích sàn xây dựng xin mời quýkhách xem qua bài .

Những điều cần lưu ý

Đơn giá xây nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:

– Vào đặc điểm, quy mô của công trình, vào thiết kế của ngôi nhà, vào vật liệu, vật tư thiết bị sử dụng cho ngôi nhà:

Ô nhà vuông vắn, diện tích mỗi tầng rộng (4.5 x 18m chẳng hạn), phòng ốc mỗi tầng ít, rộng rãi sẽ rẻ hơn nhà diện tích nhỏ, nhiều khi còn méo mó, phòng nhỏ. VD: nhà 3x14m đơn giá (m2) có thể cao hơn đơn giá nhà 4.5x18m tới 25-30%.

Ô số khu WC cũng làm thay đổi đơn giá XD. Cũng diện tích như vậy, thêm 1 khu WC sẽ làm tăng chi phí khoảng 30-50tr (xây thêm tường, trát, ốp, sơn, hệ thống nước, thiết bị vệ sinh, cửa …)

– Địa chất khu đất xây dựng (đất yếu hay đất tốt), đất tốt sẽ giảm đáng kể chi phí nền móng, vì nếu nhà dân tầm 5 tầng diện tích 50m2/tầng, khu đất có nền đất tốt chỉ cần làm móng băng hoặc móng bè không cần phải gia cố đáy móng bằng cọc tre hay bằng cọc bê tông cốt thép.

– Địa điểm xây dựng, đường vào công trình: Ngoại thành rộng rãi, xe chở vật liệu chạy thoải mái thì rẻ hơn ở nội thành, nhất là trong ngõ nhỏ chở vật liệu bằng xe ba gác hay xe thồ. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, nhà ô tô tải vào đến tận cửa chi phí xây dựng thường rẻ hơn nhà chỉ có công nông vào được khoảng 10-15%, nhà chỉ có xe thồ vào được thì chi phí thường cao thêm so với công nông 5-10% nữa.

– Mặt bằng xây dựng: Nếu rộng rãi thoải mái sẽ rẻ hơn xây chen trong ngõ, không có chỗ để vật tư giàn giáo ván khuôn sẽ phải xoay sở và đội chi phí. Ví như làm chỗ ngõ nhỏ, lại họp chợ cóc nắn thép, làm thép cứ một tí, một tí lại phải đứng dậy, có khi một ít sắt dầm cắt cả ngày chả xong, rất tốn nhân công.

– Phụ thuộc vào thời tiết, làm nhà vào cái nắng gay gắt tháng 5 tháng 6 của Hà Nội sáng 10h đã nắng gắt rồi, chiều 3h mới túc tắc làm được, thợ làm một tí lại chạy thì một ngày chẳng làm được bao nhiêu việc, kéo theo chi phí nhân công cũng cao lên…

Chi phí khác: Ngoài chi phí xây dựng này còn chi phí mua sắm nội thất, đồ gia dụng và khá nhiều chi phí khác. Chẳng hạn: chi phí thiết kế, xin phép xây dựng, thuế, phạt hoặc xin giấy phép đổ vật liệu ra vỉa hè, thuê người trông coi hoặc thuê giám sát, vỡ hỏng hoặc mất mát vật tư …

Đơn giá xây nhà trọn gói

Vào thời điểm hiện nay năm 2017, đơn giá xây nhà trọn gói tại Hà Nội dao động từ: 4.500.000 đ/m2 – 5.800.000 đ/m2. Nhà biệt thự có dao động lớn.

Ví dụ: Tính chi phí xây dựng nhà dân: diện tích xây dựng 5×20=100m2, nhà 3 tầng, 3 sàn bê tông cốt thép, đơn giá trọn gói là: 4.500.000 đ

Tổng diện tích xây dựng nhà (ước tính) = Diện tích sàn các tầng + diện tích tính thêm (dt móng, mái tính 30-60% diện tích 1 sàn)

Tổng diện tích xây dựng nhà = 3 x 100 +30% x 100=330m2,

Tổng chi phí xây dựng nhà ước tính là: 4.500.000 x 330.000 = 1.485.000.000 đ

Cách tính trên đây chỉ là khái toán mang tính ước lượng, tham khảo cho các gia đình đang lên kế hoạch xây nhà. Để có thể biết chính xác nhất về chi phí xây dựng nhà vẫn là: Bóc tách khối lượng, lập bảng tính toán chi phí chi tiết từng hạng mục công việc – theo ngôn ngữ xây dựng đó gọi là bảng dự toán xây dựng công trình. Chúng tôi khuyến khích quý hàng lựa chọn cách này, vì mọi công việc cần làm cho một ngôi nhà (từ ép cọc, đào móng, xây móng, đến sắt thép, đổ bê tông, xây trát ốp lát, sơn bả trần thạch cao…) đều được tính toán chi tiết rõ ràng, rành mạch từ vật tư sử dụng (gạch, ngói, xi măng, cát, đá, sắt thép…), đến khối lượng, đơn giá và thành tiền là bao nhiêu, … như thế chủ nhà sẽ nắm được chi tiết từng hạng mục, dễ dàng kiểm tra giám sát thi công, đảm bảo chất lượng cho công trình.

Quý khách cần lập dự toán xây dựng công trình vui lòng liên hệ với chúng tôi, quý khách sẽ được tư vấn miễn phí và sẽ luôn như vậy.

Đơn giá xây thô

Giá xây dựng (mới) nhà phần thô (áp dụng cho nhà phố và biệt thự tại Hà Nội) khoảng từ: 2.500.000 đ – 3.200.000 đ/m2 xây dựng.

Đơn giá nhân công xây thô, hoàn thiện công trình

Trên thị trường hiện nay giá nhân công xây thô và hoàn thiện nhà dao động từ: 700.000 đ – 1.400.000 đ/m2 diện tích sàn xây dựng . Một số đội thợ giá rẻ hơn tầm 50.000 đ/m2 xây dựng, thậm chí có đội còn làm với giá 800.000đ/m2, trong trường hợp này ngẫm câu nói của các cụ xưa “tiền nào của nấy” quả là đúng quá đi ạ.

Hy vọng bài viết giúp quý khách có những quyết định hợp lý trong việc xây dựng ngôi nhà của gia đình.

CÁCH TÍNH DIỆN TÍCH XÂY DỰNG

Đây là câu chuyện trong nghề đã được đăng trên Sài Gòn Tiếp Thị, xin được trích lại nguyên văn

“ Đây là một trong số những bài tư vấn trên Sài Gòn Tiếp Thị của KS. Trần Chiến Thắng, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn Xây dựng DỰ TOÁN. Có khác biệt đôi chút giữa ngôn ngữ báo chí và ngôn ngữ kỹ thuật. 

Hơn 11h khuya còn có người gõ cửa: KS. thông cảm vì giờ đã khuya, nhưng ngày mai đã động thổ nên tôi phải hỏi cho rõ ràng

Ông Huy đã thỏa thuận giá cả xong xuôi với nhà thầu. Nhưng khi nhà thầu đưa hợp đồng, ông thấy diện tích nhà thầu tính lớn hơn diện tích ghi trong giấy phép rất nhiều. Tôi cảm thấy như bị lừa. Nên tôi phải hỏi cho ra lẽ chứ làm với nhau mà cứ ấm ức thì không thể làm được.

Mọi người đều biết giá thông dụng trên thị trường. Nhưng giá đó tính với diện tích nào? Tại sao diện tích nhà thầu tính luôn lớn hơn tổng diện tích sàn các tầng? Diện tích nhà thầu tính còn tính phần móng và mái nữa. Tính vậy có đúng không? Tại sao?

Tính diện tích sàn xây dựng như thế nào?

Thực ra, cách tính diện tích và giá hoàn toàn là do thỏa thuận. Cũng như khi mua trứng hay trái cây. Nếu tính 1 chục (12) thì người bán bán với giá 1.000đ/quả tổng tiền 1 chục là 12.000đ, nếu tính 1 chục (10) thì họ bán với giá 1.200đ/quả, tổng tiền cho 1 chục trứng vẫn là 12.000 đ. Cách tính diện tích và đơn giá xây dựng cũng tương tự như thế. Một ngôi nhà được xây từ móng lên sàn các tầng rồi đến mái, mọi thứ làm lên ngôi nhà đều cần phải được tính toán. Xuất phát từ quan điểm đó mà hiện nay các bên tham gia từ nhà thầu, chủ đầu tư đều tính toán diện tích sàn xây dựng dựa trên một cách tính thông dụng.

Diện tích sàn xây dựng = diện tích sàn sử dụng + diện tích khác (phần móng, mái, sân, tầng hầm)

– Diện tích sàn sử dụng: Diện tích sử dụng có mái (BTCT, tôn, ngói đóng trần, ngói dưới là sàn BTCT trên mới lợp mái … tóm lại là cứ chỗ nào lợp mái, bao gồm cả ô cầu thang, giếng trời …) tính 100%.
– Diện tích khác:

  • Móng, dầm giằng, bể nước, bể phốt, hố ga:

+ Móng đơn: 30%-45% trệt

+ Móng băng, móng bè: 50%-70% tầng trệt

+ Móng cọc: 40%-60% tầng trệt. Móng cọc nền BTCT, hầm phân hố ga BTCT treo vào đài và dầm giằng: 50-70%

+ Phần diện tích tầng hầm có độ sâu từ 1.0 đến 1.5 m so với code vỉa hè tính 150% diện tích;

Phần diện tích tầng hầm có độ sâu từ 1.5 đến 2.0 so với code vỉa hè tính 170% diện tích;

Phần diện tích tầng hầm có độ sâu từ 2.0 trở lên so với code vỉa hè tính 200% diện tích;

  • Mái

+ Sân thượng có giàn bông, lát nền và xây tường bao cao 1m: 75%-100% tùy độ phức tạp

+ Sân thượng lát nền và xây tường bao cao 1m: tính 50%

+ Mái: láng, chống thấm, xây bao cao 20-30cm tính 25%; chống nóng, xây cao tính 30%-50%.

+ Mái ngói trần thạch cao: tính thêm 45%

+ Đổ bê tông lợp mái bên trên hoặc dán ngói: tính thêm từ 50-75%

  • Sân: nếu có sân: tính 50% diện tích

Ví dụ: Nhà phố 3 tầng, 1 tum, móng cọc BTCT, mỗi tầng có 100m2 sàn, diện tích tum 30m2, giàn bông phía trước tầng mái 40m2, sân thượng phía sau 30m2, xây cao 1m.

Tổng dt sàn xây dựng = diện tích sàn sử dụng + diện tích khác (móng, giàn bông, sân thượng)

Diện tích sàn sử dụng = 3*100+30 (dt tum) = 330m2

Diện tích móng = 30%*100 = 30m2

Diện tích giàn bông, sân thượng = 75%*40+50%*30 = 30+15=45m2

Tổng dt sàn xây dựng = 405m2.

Hy vọng rằng bài viết này giải tỏa được những khúc mắc bấy lâu của quý cô bác anh chị. Chúc quý cô bác, anh chị sớm có một ngôi nhà như ý.

Để có báo giá cụ thể chi tiết, liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn nhanh nhất nhé!

Hotline:

Mr. Tứ: 0967 302 983 

Mr. Thắng: 0971 428 890

Bình luận